A. Historique d’Airbnb
Airbnb (à l’origine “Airbed and Breakfast”) a été créé par Brian Chesky, Joe Gebbia en Californie en 2008. La société croit rapidement et se développe à l’international, levant progressivement des fonds de plusieurs milliards de dollars et rachetant au passage des acteurs locaux comme l’allemand Accoleo.
B. Positionnement sur le marché
Airbnb est le leader mondial de la location de vacances. Loin du concept d’origine, le site diffuse aujourd’hui les plusieurs millions offres locatives de particuliers et de professionnels. Son positionnement est proche de celui d’Abritel.fr (Vrbo).
C. Modèle : commission uniquement
Airbnb se rémunère exclusivement avec des commissions payées par les locataires et propriétaires.
En savoir + : les avantages et inconvénients du modèle à la commission
A. Les avantages
Il permet :
1. de rémunérer le site de locations de vacances en proportion du loyer perçu,
2. de bénéficier des avantages du paiement en ligne, en général non disponible sur les sites se rémunérant avec un abonnement (sauf MediaVacances.com).
B. Les inconvénients
1. Il est en général beaucoup plus cher : de 9,6% du loyer (formule “Zen” sur MediaVacances.com) à 30%, voire plus,
2. Il ne permet pas de communiquer avec le vacancier par téléphone avant la réservation,
3. Par ailleurs, il rend le paiement en ligne des loyers obligatoire, ce qui peut être handicapant dans quelques cas si l’on souhaite se faire payer en chèques vacances par exemple.
D. Coût d’Airbnb
Airbnb se rémunère avec des commissions prélevées auprès du loueur ainsi que du locataire.
1. Commission propriétaire (“frais d’hôte”) : 3,6% TTC
D’après Airbnb, “la plupart des hôtes paient des frais de service s’élevant à 3 % du sous-total de la réservation”. Elle est donc de 3,6 % avec une TVA française.
2. Commission locataire (“frais de service”) : variable (proche de 16,8 %)
Comme sur Abritel.fr, les frais de service voyageurs peuvent varier en fonction de différents facteurs. Le site indique que “Les voyageurs paient généralement des frais de service s’élevant à environ 14 % du sous-total de la réservation.” Si l’on ajoute la TVA, on obtient un taux moyen de 16,8%, ce qui est un petit peu en dessous des constatations faites sur le site (entre 17,8 % et 18,4 % pour une semaine et 4 personnes). Ces frais sont affichés avant réservation et il est facile de les rapporter au montant du loyer pour obtenir un taux exact.
3. Commission totale : variable (20,4 %)
On a donc un total calculé sur la base sur la communication du site de 20,4 %. Pour obtenir un taux plus précis il suffit de calculer le taux des frais de service et d’ajouter la commission propriétaire (3,6 %).
En savoir plus sur la tarification d’Airbnb
"Tarification simplifiée" | |
Abonnement annuel | x |
Commission locataire | x |
Commission propriétaire | 18 % TTC* |
Total | 18 % TTC |
Coût annuel pour 5.000 € de revenus locatifs | 900 € |
Coût annuel pour 10.000 € de revenus locatifs | 1.800 € |
Notes : * Peut être moins élevée, ** Peut être plus élevée en cas de “réservation stricte” ou autres cas
Comparer : le coût des sites à la commission
La formule à la commission est obligatoire sur Abritel.fr et Airbnb.fr, elle est aussi proposée sur MediaVacances.com par le biais de la formule “Zen”.
| Site | Commission Propriétaire | Commission locataire | Commission totale |
| Abritel.fr | 9,6% TTC | 17,1%* (variable) TTC | 26,7%* TTC |
| MediaVacances.com (Formule “Zen”) | 9,6% TTC | Pas de commission | 9,6% TTC |
| Airbnb.fr | 3,6% TTC | 16,1%* (variable) TTC | 19,7% TTC |
Airbnb.fr propose plusieurs mode de réservations :
E. Paiement en ligne : obligatoire
1. Utilisation
Le paiement en ligne des loyers par l’intermédiaire d’Airbnb est obligatoire. Le contact direct par email ou téléphone n’est pas autorisé avant la réservation.
2. Contrat de location
Il n’y a pas de contrat de location au sens d’un document unique résumant les obligations contractuelles des parties, signé par ces dernières.
3. Mode de réservation
En savoir + : Les différents mode de réservation
Dans le cas de la gestion du paiement des loyers par la plate-forme (obligatoire pour Abritel.fr et Airbnb.fr, optionnelle pour MediaVacances.com), il existe plusieurs modes de réservation possible :
1. Le mode standard
Le locataire et le propriétaire discutent avant la réservation. Le propriétaire prend l’initiative de la réservation s’il le souhaite. Ce mode permet d’avoir un contrôle sur la la location mais c’est aussi celui qui engage le moins le locataire.
NB : Ce mode est le seul proposé par MediaVacances.com en cas d’utilisation du “Paiement Sécurisé”. La plate-forme de location saisonnière estime qu’il doit y avoir une communication entre locataire et propriétaire avant tout engagement des parties et que le propriétaire doit pouvoir choisir ses locataires.
2. Le mode “pré-réservation” (“pre-booking”)
Le locataire saisit les données de sa carte bancaire sur le site et le propriétaire a un délai (en général 24h) pour accepter ou refuser la location. Ce mode permet d’augmenter le taux de réservation car il engage d’office le locataire, mais est contraignant pour le locataire qui doit saisir ses données de carte avant de savoir s’il peut louer ou pas.
3. Le mode “réservation automatique” (“instant booking”)
Ce mode est inspiré de l’hôtellerie. La réservation est automatique à l’initiative du locataire et le locataire est débité immédiatement. Le seul moyen de revenir en arrière est l’annulation. Ce mode permet d’optimiser le taux de réservation mais ne laisse pas de place à la discussion et à la sélection des locataires. Il est contraignant pour le propriétaire qui doit gérer de façon pointilleuse ses plannings.
NB : Abritel.fr et Airbnb.fr privilégient ce dernier mode dans le classement des annonces.
En savoir plus : avantages et inconvénients du paiement en ligne des loyers pour les loueurs
Cette fonctionnalité, obligatoire sur les sites ou formules imposant une commission (optionnelle sur la formule à l’abonnement chez MediaVacances.com), offre de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients.
Il faut tout d’abord noter que le comportements des consommateurs sur internet a changé. Ces derniers ont pris l’habitude de payer les plates-formes (Amazon, Vinted, Blablacar, etc.) et non plus les annonceurs, pour des raisons liées aux garanties offertes, à la facilité et à la sécurité de la transaction. C’est aussi vrai dans le domaine de la location de vacances, d’autant que les locataires bénéficient alors des assurances voyages associées à certaines cartes bancaires.
Les avantages :
1. Une demande renforcée de la part des locataires et une confiance accrue,
2. Sécurité de la transaction pour le propriétaire qui n’expose pas ses coordonnées bancaires,
3. Gestion facilitée des réservations, annulations, calendriers, contrats, etc.,
4. Gestion facilitée des locataires étrangers (langue, devise, etc.),
5. Gestion facilitée des locations de dernière minute.
Les inconvénients :
1. Ce service a un coût, noyé dans la commission globale des sites à la commission. Le seul site le proposant forme d’option (MediaVacances.com, pour la formule à l’abonnement) le facture 3% TTC du loyer.
2. Le loyer n’est en général reversé qu’au début du séjour lorsque la plate-forme est assurée qu’il n’y pas eu d’annulation ou de fraude.
4. Annulation du locataire
Les conditions d’annulation sont définies par le loueur.
5. Annulation du loueur
L’annulation du loueur fait l’objet de pénalités du site de 50 à 1000 US$, en fonction du montant de la location et de la date d’annulation. Ces frais peuvent néanmoins être supprimés en cas de cause indépendante de la volonté du loueur ou cas de forces majeures. Il peut aussi y avoir d’autres mesures prises par la plate-forme, comme le blocage du calendrier pendant la période.
https://www.airbnb.fr/help/article/990
F. Contact locataire/propriétaire : messagerie obligatoire
Comme sur Abritel ou dans le cadre de la formule “Zen” sur MediaVacances.com, le contact avant la réservation se fait uniquement par la messagerie du site. Les contacts par téléphone ou email ne sont pas permis.
G. International : oui
La plate-forme est “nativement” internationale et c’est sans doute l’un de ses points forts.
En savoir + : A quoi sert la diffusion à l’international ?
La diffusion à l’international est utile pour améliorer le remplissage de la location en dehors des vacances scolaires françaises. En fonction des zones touristiques, elle permet d’améliorer le revenu locatif.
International sur Airbnb
- Diffusion de l’annonce sur les sites internationaux sur les sites du réseau
- Diffusion de l’annonce sur des sites partenaires étrangers
- Langues concernées : la plupart des langues
- Traduction automatique de l’annonce
- Traduction manuelle possible
- Interface de paiement dans la langue du locataire
- Gestion des devises
H. Sécurité des propriétaires
Les loueurs saisonniers sont l’objet de tentatives de fraude souvent méconnue. Comme la sécurité des locataires, celle des propriétaires doit être prise au sérieux.
Détail des fraudes visant les loueurs : https://www.arnaques-location-vacances.com/index.php/la-fraude-visant-les-proprietaires/
Tentatives de fraude visant les loueurs
Les locataires ne sont pas les seuls visés par les fraudeurs. Ces derniers utilisent les sites de location de vacances dans le but d’escroquer les annonceurs par le biais de différentes méthodes. Le paiement en ligne ou paiement sécurisé, ainsi que les messageries sécurisées sont des outils efficaces pour s’en prémunir.
Détail des fraudes visant les loueurs sur le Blog Arnaques-location-vacances.com : https://www.arnaques-location-vacances.com/index.php/la-fraude-visant-les-proprietaires/
Fonctionnalité de sécurité des propriétaires sur Airbnb
- Double authentification
- Compte locataire
- Messagerie sécurisée
- Paiement sécurisé
H. Garantie hôte
Airbnb propose une garantie loueur “Aircover”. Attention, toutefois cette garantie n’a pas vocation à remplacer une assurance personnelle comme l’indique le site de location de vacances : “AirCover pour les hôtes vous protège si vous proposez un logement ou une expérience sur Airbnb, mais ne peut se substituer à une assurance personnelle“.
https://www.airbnb.fr/help/article/3142?_set_bev_on_new_domain=1674731598_MTFlODBhYzdlY2U2
Les avis sur “Aircover”